【東京】区分投資マンション・ワンルームマンション等の収益物件の売却投資相談におすすめの会社を比較ランキングでご紹介!

区分・投資用マンションの売却でトラブルになりがちなポイント

公開日:2019/10/01  最終更新日:2019/09/19

資産運用のために区分・投資マンションを所有するならば、賃貸で貸し出すよりも売却したほうが利益を確保できることもあります。

そんなときには円滑に売却ができるとは限りません。ときにはトラブルになるかもしれないので注意が必要です。

サブリース契約の期間が残っている

区分・投資マンションで賃貸経営をする時には、入居者がいなくて賃料が入らないリスクを考えなければいけません。そこで、入居者ではなく管理会社に物件を貸します。

そして管理会社は第三者の入居者に貸すというサブリース契約(転貸借契約)が普及しています。サブリース契約は10年や20年という長期間、管理会社が借り上げて賃料は空き室でも支払われるというのが魅力です。でも、ここで結ばれるサブリース契約はまだ期間が残っている場合には、正当な理由がないと解約ができないようになっています。

もし売却したいからということで、中途解約をするとなれば債務不履行で違約金を支払う義務を生じます。この違約金は、普通の賃貸契約よりもサブリース契約は負担が重くなるように設定されています。

ならばいっそのこと中途解約をせずに、そのまま売却するということもできますが、そういった複雑な事情を抱えていると購入希望者は出てきません。サブリース契約を結ぶときには、将来的にそういう問題が出てくることを想定しなければ後悔します。

瑕疵を知っていたら責任を免れない

不動産を売却する時に気をつけなければいけないポイントが瑕疵担保責任です。売り主は欠陥のある物件を売却する時に、そのことを買い主に説明する義務があります。それを怠れば損害賠償請求されます。

ところが、区分・投資用マンションや事業用の不動産では、どのような不具合があっても売り主は責任を取らないということを契約に盛り込んで売ることがあります。それが売主瑕疵担保免責です。

ただ、売主瑕疵担保免責は、売主が隠された欠陥があることを知らず引き渡し後に発覚した時に有効になる特約です。その隠され欠陥があるとわかっていながら、買い主に告げていなかったときには特約は効力を失います。ですから、隠された欠陥があることを知っていてトラブルになりたくないと契約に免責を入れても意味はありません。

ここで問題なのは、売主がすべてを知っていながら黙っていることなので、売却時に包み隠さず説明して買い主の了承を得ることができれば責任を負う必要はなくなります。その上で売主瑕疵担保免責の特約を盛り込めばトラブルを防げます。

不動産会社の選び方を間違えて売れない

区分・投資用マンションの売却を考える時に、自分が直接買い主を見つけるのは大変です。ですから、不動産会社に仲介を頼んで、広告など面倒なことを任せてしまうのが一般的です。そのとき、どこの不動産会社でも同じだと思うのは間違いです。

人と同じように不動産会社にも得意なことと不得意なことがあります。不動産の売却、しかもただの物件ではなく区分・投資用マンションを売りたいというのであればその物件を欲しがっている人に宣伝できるネットワークを持っていなければいけません。

そして、物件をすぐにお金に変えたいというときには価格を下げて買取を任せます。逆に時間がかかっても良いというのであれば仲介を依頼します。そういった依頼主の要望にすぐ応えることができる不動産会社であれば結果を出せます。

それなのに区分・投資用マンションの売却について経験があまりない不動産会社に任せてしまうと、結果が出ずに時間と手数料だけとられます。どれだけ急いでいても、適当に不動産会社を決めてはいけません。

 

区分・投資用マンションの売却時でトラブルになるポイントは、次のようなことです。

まずサブリース契約の契約期間が残っているのか、そして瑕疵担保責任を負うような問題が物件にあるのか、不動産会社は区分・投資用マンション売却を得意としているのかといったことです。




サイト内検索
記事一覧