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区分・投資用マンションの売却時にかかる税金はどれくらいかかる?

財テクの選択肢の一つとして投資用マンションを購入する方もいらっしゃいますが、望み通りの収益が上がらないケースも少なくありません。

その場合に、売却を検討することになりますが、不動産を売るなど譲渡したことで得られる売却益は、譲渡所得と呼ばれ税金がかかることを踏まえておかなければなりません。

 

 

 

 

投資用マンションの売却時に踏まえておく税金

 

投資用マンションの売却を検討する際に、踏まえておかなければいけない税金には所得税と住民税の二つの税金がありますが、他の所得とは分離して課税される仕組みになっています。投資用マンションのような不動産を売却した際の売却益から算出される税金は、譲渡所得税と言うカテゴリー分けとなります。

つまり、投資用マンションを売却する場合には、譲渡所得税と言うシステムと、一体どの程度の譲渡所得税が課税されるのかを計算しておく必要があります。これは、いざ売却したものの実際に思ったほどのお金にならなかったり、マイナス収支になる可能性があるからです。

 

譲渡所得税を算出するために必要な計算式

 

では、投資用マンションなどの不動産を売却した際に課税される譲渡所得税は、一体どの程度の金額になるのかと言う部分ですが、これには算出するための計算式があります。

最初に譲渡所得を算出することがスタートとなりますが、譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)と言う計算式によって算出できます。この計算式の譲渡収入金額とは、不動産を売るなどの理由で譲渡したことで得られた金額のことになり、その中に含まれるものとして都市計画税や固定資産税を精算した金額も加算されます。取得費とは帳簿価額を意味しており、不動産取得時の取得価額から所有している間に計上した減価償却費を差し引いた、実額法と言う方法で算出します。

取得費に関しては、この実額法以外に概算法と言う譲渡収入金額×5%の計算式で算出した金額の方が高い場合には、こちらの算出額を使用します。譲渡費用とは売却をする際に直接かかった費用のことになり、不動産仲介手数料、測量や登記や登録にかかった費用、売買契約書に必要となるのは印紙代、立ち退き料などがあります。そして、幾ら課税されるのかに関わる課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除額)と言う計算式によって算出ができます。この中の特別控除とは、公共事業のために不動産を譲渡する場合などで、土地収用法などの法律で収用権が認められているような場合には5000万円まで控除が認められています。

ここまでが終わったら、最終的に譲渡所得税を算出する課税譲渡所得金額×税率(所得税、住民税)と言う計算式に当てはめていくことになります。

 

不動産の保有年数で変わる税率を踏まえることが必要です

 

譲渡所得税に関して、もう一つ踏まえておく必要があるのは、不動産の保有年数によって税率が変わってくると言う点になります。分かれ目となるポイントは譲渡した年の1月1日の時点で、保有期間が5年を超える不動産の場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の不動産の場合には「短期譲渡所得」となります。具体的には、長期譲渡所得は課税譲渡所得金額×税率15%(住民税5%)短期譲渡所得は課税譲渡所得金額×税率30%(住民税9%)と言う計算式で算出できます。結果としては短期譲渡となる場合、長期譲渡の場合より多く課税されることになります。

 

投資用マンションなど不動産売却時には、いざ売る際に望むような利益が出なかったりマイナス収支とならないために、譲渡所得税というシステムを踏まえておく必要があります。譲渡所得税が一体どの位の金額になるのかは、計算式に当てはめることで算出が可能となります。また、譲渡所得税は不動産の保有年数によって税率が違い、5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得と分類され、短期譲渡となる場合の方長期譲渡に比べ税率は高くなります。

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