【東京】区分投資マンション・ワンルームマンション等の収益物件の売却投資相談におすすめの会社を比較ランキングでご紹介!

区分・投資用マンションの売却価格を決める要素とは

公開日:2021/02/01  最終更新日:2021/01/08


区分・投資用マンションはさまざまな資産の中でも額として、かなり大きなものになります。そのため数パーセントでも得したり、損するだけでも、その金額はかなり大きなものになります。売却する時に少しでも高く売るには、どのように区分・投資用マンションの価格が決まっていくのか、その要素を把握して時期を検討する事が重要です。

建物の状態やグレードによる価値

土地を除く建物の部分は基本的に減価償却費になっていて、需要の増減に関係なく築年数が経過する事で徐々に価値が低下していきます。基本的に築年数は浅い方が価値が高いので、新築に近いほど高く売れる傾向があります。

次に部屋の大きさや内装の質による部分です。広さに関しては広いほど相場は高くなりますが、それ以外にも日当たりのよさや近くに騒音等のマイナス要素になる外的要因がないかも、査定額に大きく影響してきます。

さらに建物が同じ年数なら同じ評価でなく、保存状態が少しでもよい方が評価が高くなります。これは内装はもちろんですが、外装の状態も関係してきます。設備がどれだけ充実しているかによっても、売却額が違ってきて、水回りやセキュリティなど高機能な物が備わっているほど、査定額は高くなります。

これらの設備も故障していたり、使える状態でも明らかに劣化しているとマイナスになります。コストをかけている部分であってもそれが市場で評価されない設備であると、それは価格に加味されません。

立地による評価が売却額に大きく影響する

区分・投資用マンションはその他の不動産と同じで、立地によっても大きく違いがあります。生活をする住居として使ったり、複数の人が集まって仕事をしたり、顧客を集客する店舗して使う事を考えると便利な場所にある事は大きな魅力だからです。

何でも揃っている市街地で、とくに公共交通機関が近くにある場所だと利便性が高いので、建物が同じでも立地の評価分で高い査定がされます。立地という要素をつかさどる土地は建物と違って、ただ存在するだけ少しずつ価値が下落する減価償却費とは違います。

そのため価格の変動は需給による部分だけなので、購入した時よりも需要が高まっていると利益が出るケースもあります。その地域に住んでいる人口や会社や学校や商業施設が多くて、昼間人口が多くなる地域の地価は上がりやすいです。逆に人口が減ったり昼間人口が減る地域では、地価が下がるので売却を検討している時は、まずは土地の相場がどうなっているか確認するべきです。

売却するタイミングと競合の有無

区分・投資用マンションの中でも築年数が浅い物件ではあまり関係ないですが、ある程度築年数が経過した物件では大規模修繕が必要になるタイミングがあります。投資として不動産を持つからには、修繕費などの経費も入れた実質利回りが重要視されます。

そのため大規模修繕が近いうちに必要になる物件は、それを考慮して売却価格が安めに抑えられる可能性が高いです。同じエリア内にある物件はすべて競合なのかというと、そうではありません。オフィス用の物件と住宅用では、顧客がまったく重複しないので競合する相手になりません。

もっといえば同じ住宅用でも一人暮らし用の、ワンルームとファミリー向けの広めの部屋では競合になりにくいです。その地域で求められているのに供給が少ないタイプの物件ならば、同じ大きさで同じような築年数の物件でも高く売却できるケースもあります。売却を検討する時はエリア内で、どのような物件の需要が高くなっているかも確認するとよいです。

 

区分・投資用マンションの売却価格は建物のグレードや築年数や立地などさまざまな要素を総合的に評価されて、金額が決まってきます。少しでも高く売るには、自分の所有している物件の需要がより上昇している時がよいです。売却を検討する時はまず売ろうとしている物件の需給を確認するべきです。

サイト内検索
記事一覧