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不動産投資で利益が出る仕組みを解説!

公開日:2022/08/15  最終更新日:2022/07/08


老後の不安の解消方法として注目をあつめるのが不動産投資です。毎月一定額を確実に回収できる投資として話題を集めており、大きな収益を上げる方も少なくありません。しかし、経験したことがない人にとっては未知の世界であり、参加しようか躊躇しているのではないでしょうか。当記事では、不動産投資で利益が出る仕組みを徹底解説します。

不動産投資の仕組みとは

不動産投資は、不動産を購入し売却したり貸したりして利益を得ようとするものです。対象の不動産にはいくつかの種類があり、土地・アパート・マンション・ビル・戸建てなどがあります。不動産投資で取り扱うのは新築ばかりではなく、中古の物件も含みます。また、マンションやアパート1棟を購入するのではなく、1部屋だけ購入するのも可能です。

貸して収益を得る「インカムゲイン」

多くの方がイメージする不動産投資が、こちらのインカムゲインです。購入した不動産を保有したまま収益を得ようとするもので、つまり不動産を貸してその家賃収入を得るのです。

■インカムゲインの収入とは

収入の母体となるのは家賃であり、毎月契約された一定額を受け取ります。またエレベーターや共用灯、駐車場などの維持費である共益費も収入の一部として毎月徴収できます。

一方で、不定期の収入として礼金と更新料があります。礼金及び更新料ともに、家賃の1ヶ月から2ヶ月分程度が目安です。礼金は初期費用として入居者から支払われる謝礼金のことであり、入居者に変換する必要はないため収入となるのです。

一方で敷金については、入居者が退去する際に変換する可能性があるため、収入とはなりません。

■インカムゲインのメリットとデメリット

安定した収入が得られるのが最大のメリットです。家賃額が契約として決まっているため、毎月決まった金額を受け取れます。

一方でデメリットとしては、空室があります。貸し出しても入居者が現れなかったり、すぐに退去されてしまったりして、予定通りに資金を回収できない可能性も少なからずあるので要注意です。

売って収益を得る「キャピタルゲイン」

土地や建物など各種不動産を購入し、売却して収益を得るのがキャピタルゲインです。当然ながら、購入した金額よりも高い金額で売却しなければ利益はあげられません。例えば、不動産を2,500万円で購入し、3,000万円で売却できたら500万円の利益が得られます。

しかし、2,500万円で購入し2,300万円で売ってしまえば、200万円の損失となるのです。ちなみに売って損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。

■キャピタルゲインのメリットとデメリット

短期間で投資したお金を回収できるのが最大のメリットです。インカムゲインの場合、投資した資金を回収するまでには、10年や20年かかることもあります。しかし、キャピタルゲインの場合は、すぐに買い手が見つかれば数ヶ月、早ければ1ヶ月程度でも資金を回収し利益が得られることまで考えられるのです。

デメリットには、暴落リスクがあります。地価などが大きく下がるようなことがあると、当然ながら利益は回収できず、損失を被ったり、売れ残ったりすることもあります。

節税効果が生まれるのはなぜか

不動産投資をする目的に一つに節税があります。そもそも税金は所得にかかるシステムであり、不動産投資をすると経費が増えるため、結果として所得が減ります。減価償却費や固定資産税、管理費や借入金利氏、そして修繕積立金も経費として認められているのです。したがって、不動産投資による節税効果は極めて高くなります。

 

不動産投資で利益が出る仕組みを解説しました。不動産投資には収入の母体が家賃となるインカムゲインと、売却益が収益の中心となるキャピタルゲインがあります。どちらを選択するかによっても大きな違いが生まれるため、事前に熟慮したうえで決める必要があります。また、不動産投資には節税効果もあるため、税金対策として行ってみてはいかがでしょうか。

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