区分・投資用マンションの売却で利益を得た場合にかかる税金

区分・投資用マンションを売却する場合にはさまざまな税金がかかりますが、居住目的で所有していたかどうか、また利益が発生したかどうかなどの要因によって、税金の種類や金額が大幅に変わってきます。とくにそのなかでも大きなウエイトを占めるのが譲渡所得税ですが、上手に計画を立てていれば節税ができるポイントもあります。

場合を問わず共通してかかる税金がある

区分・投資用マンションの売却にともなって発生する税金のなかには、ほとんど場合を問わずに共通してかかるものと、利益が出た場合などの条件つきでかかるものの両方の種類があります。

前者に含まれる税金としては印紙税や消費税、登録免許税が挙げられます。印紙税は売買契約書に収入印紙を貼付して納付しますが、その税額は契約書に記載されている売却金額に応じて決まります。消費税もマンションの区分所有している部分の売却金額に対して一定の税率がかかりますが、免税事業者であったり事業をしていない個人が売却する場合には例外的にこの税金はかかりません。

登録免許税は法務局に所有権移転登記を申請する際に印紙または現金で納付しますが、こちらは登記をしようとしている土地建物の評価額にあわせて税額が変化します。ただし登記をするメリットがあるのはどちらかといえば買主のほうですので、買主がすべてその金額を負担する場合、あるいは買主と売主とで折半する場合などもあります。

売却によって利益が得るかどうかで変わる譲渡所得税

共通でかかる税金のほかにも、売却によって利益を得たとき限定でかかる税金に譲渡所得税があります。これは金額がかなり大きなものとなる場合があり得ますので、区分・投資用マンションを売却するのであれば、かならず事前にいくらになるのかを見積もっておくのがよいでしょう。

ここでいう譲渡所得とは、マンションを売却した金額から取得するために支払った総額と売却時の諸費用を差し引いた金額のことをいいます。したがってマンションを2,000万円で売却したとしても、それがまるまる利益として認定されるわけではなく、購入時に3,000万円かかっていれば差し引きで1,000万円の赤字となり、利益は発生していないことになりますので、譲渡所得税を支払う必要もないことになります。

また購入金額のほかにも、今回の売却にかかった不動産会社の仲介手数料、印紙税や登録免許税、司法書士の報酬、リフォーム代金なども費用に含めて差し引くことができます。

譲渡所得税は短期と長期の区別がある

区分・投資用マンションの売却で利益が発生した場合には、譲渡所得税を支払う必要がありますが、こちらもいくつの場合分けが必要となりますので、しっかり覚えておくのがよいでしょう。

まずは実際に居住していたマンションを売却する場合には3,000万円までの特別控除が認められているため、金額によっては税金がかからない可能性があります。

この特別控除の適用を受けたい場合には、年度末に税務署に確定申告をすることが必要です。それ以外であれば所有していた年数に応じて短期譲渡所得・長期譲渡所得のいずれかに区分され、それぞれに該当する税率が適用されます。

短期とは譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の場合であって、税率は所得税・住民税をあわせて30％となっています。いっぽうで5年を超える長期にあたる場合には、税率は15％にとどまりますので、短期の場合よりも税制面ではかなり有利です。したがって時期によって税額の大幅な違いが生じるおそれがあることは留意しておくべきです。

区分・投資用マンションを売却する場合にはさまざまな税金がかかりますが、ほとんどの共通して発生するものとしては印紙税・消費税・登録免許税といったものが、利益を得た場合にのみ発生するものとしては譲渡所得税が挙げられます。譲渡所得税は金額が大きいものの、所有目的や期間に応じて特別控除や低い税率が適用されることがあります。