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投資用マンション売却時にかかる「譲渡所得税」とは?

公開日:2021/11/01  最終更新日:2021/08/30


投資用マンションを売却する際には、譲渡所得税というものが発生します。その名の通り、税金の一種として国に収める義務があるのですが、具体的にどのような税金なのでしょうか?この記事では、譲渡所得税の計算方法や、できるだけ安く抑えるコツをご紹介します。マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が得られた場合、その利益に対して発生する所得税の一種です。利益が出た場合に発生する税金ですので、利益が出ていない場合、譲渡所得税は発生しません。この税金は土地だけに発生するのではなく、区分・投資用マンションなどの不動産も対象です。

売却をして利益が得られると所得税や住民税とは別で発生する税金ですので、間違えないようにしましょう。こちらは申告義務がありますので、申告を怠ると罰せられる可能性があります。黙っていれば大丈夫と思っていても確実にバレますので、必ず必要な金額を収めるよう心がけてください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためにはまず、譲渡所得がいくらなのかを計算する必要があります。譲渡所得は、譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を足した金額を引くことで求められますので、まずは譲渡所得が合計でいくらなのか計算しましょう。譲渡費用には仲介手数料や立退き料、名義書き換え料も含まれます。

また取得費は建物を購入した段階の金額から、減価償却した分を差し引いて求めますが、購入した建物の情報が古すぎて正確な金額がわからないという場合、実際の売却金額で得た収入の5%の金額を取得費として当てはめることも可能です。

譲渡所得が求められたら、次に譲渡所得税を計算します。譲渡所得税は課税譲渡所得に譲渡所得税の税率を掛けることで求められますので、自身の譲渡所得のうち、課税対象となる所得金額と、譲渡所得税の税率をかけて金額を求めましょう。

またこれらの計算式には特別控除に関する特例は含まれていません。特別控除の特例が適用される方の場合、計算式に特別控除額を差し引いた税率をかけてから譲渡所得税を計算しましょう。

計算方法などわからない事がある場合は、自身で計算するのではなくプロに依頼するのもおすすめです。税理士さんに相談するのもよいですが、悩んだときには売却を依頼した不動産会社に相談するのも、1つの手でしょう。

譲渡所得税を低く抑えるには

譲渡所得税は上記のような計算式で求められますが、この税率は投資マンションを所有していた期間によって変動します。保有期間が5年を越えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率となりますが、長期譲渡所得の場合は15%の税率に、短期譲渡所得の場合は30%の税率になりますので、マンションを長く保有していた方がお得です。売却タイミングを迷ったら最低でも6年以上はマンションを保有しておいた方がよいでしょう。

また税率は譲渡所得税だけではなく、住民税にも関わります。長期譲渡所得の場合は住民税が5%、短期譲渡所得の場合は9%と、こちらも倍近く税率が変わってくるのが特徴です。簡単にいってしまうと、できるだけ長くマンションを保有しておいた方が、譲渡所得税は抑えられますので、最低でも6年を目途に保有することをおすすめします。

 

区分・投資用マンションをはじめ、不動産を売却することで利益が出たら、利益に合わせた税金を納める必要があります。所得税とはまた別の扱いになりますので、忘れずに計算することが大切です。ただし譲渡所得税は利益がプラスになっていなければ収める必要はありませんので、その点間違えないようにしましょう。最低でも6年以上マンションを保有するだけで税率を下げることができる、ということも頭に入れておくことが大切です。

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