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賃貸中の区分・投資用マンションを売却する方法を確認しよう!

公開日:2022/05/15  最終更新日:2022/04/22


賃貸中の区分・投資用マンションですが、お金が必要になった、市況が悪化しないうちに売りたい、資産の入れ替えをしたいなどさまざまな理由で、売却を考えている方もいるでしょう。ただ、住居用マンションの売却とは、異なる点があるので注意が必要です。失敗しない売却をするための方法とその流れ、注意するべきポイントをお伝えします。

賃貸中の区分・投資用マンションを売却する方法

賃貸中の区分・投資用マンションを売却する方法は「オーナーチェンジ」です。オーナーチェンジとは、入居している人の賃貸契約はそのままに、不動産所有者であるオーナーだけが変わる方法です。新しいオーナーが、入居者に対する義務(建物を入居者に使わせる、建物の修繕をするなど)と権利(入居者から賃料を受け取る、契約終了時に建物を返してもらうなど)を引き継ぎます。

オーナーチェンジに入居者の許可は不要です。居住用のマンションを売るのと異なるポイントは「収益性」といえます。区分・投資用マンションは購入検討者も投資目的だからです。売却を依頼する不動産会社は、この収益性に関して専門的な知識を持って扱ってくれるかどうかを見極める必要があるでしょう。

賃貸中の区分・投資用マンションを売却する流れ

売却は不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶ、引き渡しという流れです。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

■査定を依頼

まず一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼します。区分・賃貸用マンションでは居住用マンションの審査項目のほかに、収益性を見る必要があり、調査結果に差が出る場合があります。査定の根拠を比較・解析し、投資用物件の売却実績があるか、担当者が信頼できそうか総合的に判断しましょう。

■媒介契約

依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。この媒介契約には3種類あり、複数の業者と契約できる「一般媒介契約」(買主と直接取引が可能)と、一社にしか仲介を依頼できない「専任媒介契約」(買主と直接取引が可能)と「専属専任媒介契約」(買主との直接取引は不可)です。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は指定流通機構(レインズ)へ物件を登録する義務があるので広く買い手を探せますが、迷う場合はまず一般媒介契約で様子を見るのも手です。

■引き渡し

物件の引き渡し、所有権移転登記を行います。オーナーチェンジに入居者の許可はいらないにせよ、オーナーが変わった旨を伝える通知は必要です。新旧オーナーの連絡先や新しい家賃の振込先、敷金が引き継がれた旨を伝えます。

賃貸中の区分・投資用マンション売却時に注意するべきポイント

売却時に注意するべきポイントをまとめました。

■売却理由を明確にする

家賃収入があるのに、なぜ物件を手放すのか買い手側は不安に思います。理由を聞かれたとき、納得いく説明をわかりやすくする必要があります。

■部屋の説明をできるように

入居者がいるまま売却するので、内見ができません。そのため、部屋の様子を伝える情報が必要です。空室時に写真に残しておくことはもちろん、リフォーム履歴やイメージ写真など部屋の説明をできる情報をまとめておきましょう。

■責任の所在を確認する

引き渡してすぐ部屋の設備に不具合がでたとき、責任がどこにあるのか揉めないために責任の所在を確認します。いつまで売主が保証するのかがわかれば、買い手も安心です。また、エアコンや温水洗浄便座は、入居者がオーナーの許可を取り自分でつけている場合もあります。貸したときの状態がどうだったかを引き継げるようにしましょう。

 

賃貸中の区分・投資用マンションの売却方法と流れ、注意するべきポイントについてお伝えしました。住居用マンションと異なる点は、収益性に関して専門的な知識がいることです。また入居者がいるまま売却する性質上、簡単に部屋の中を確認できないので、その説明をできるかもポイントです。不動産会社を選ぶときは、投資用物件を得意とし、実績があるか確認して進めましょう。

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