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都内で投資用マンションを売却するときに気を付けること

公開日:2020/05/01  最終更新日:2020/04/30

都内で投資用マンションを売却する際には、前もって知っておくべきことがいくつかあります。特に売却経験のない方は思わぬ損失を出してしまわないよう注意が必要です。ここでは売却にあたり注意すべきことをいくつかピックアップして見ていきましょう。

物件の売却には消費税がかかることも

投資用マンションを売るときに消費税が課されるというと意外と感じる方もいるようです。あくまでも「投資」というイメージがあるため、事業をおこなっているという認識が少ないからのようです。しかしながら、不動産投資というのは不動産賃貸という事業を営んでいるにことなりますので、事業者として扱われます。

ただし、かならず課税の対象となるわけではなく、物件を売却した額が「基準期間」に1000万円を超えたときに対象となります。基準期間というのは個人の場合は「前々年」、法人の場合は「前々事業年度」が対象です。したがって、消費税がかかることを想定せずに売ってしまうと、売上額によっては考えていた以上に負担が大きくなることもありますので注意が必要です。

査定金額は利回り相場によって変わる

一般的に売却物件の査定の仕方は「間取り」「デザイン」「築年数」「設備」「立地・周辺環境」などから算出します。

投資用マンションにおいてもここまでは同様ですが、賃貸収益物件における査定方法で関わってくるのが「利回り相場」というものです。利回り相場は収益還元法に基づき「年間の家賃収入」を「表面利回り」で割って算出します。

表面利回りというのは、賃貸マンション・アパートの収益性を測るための数値であり「年間の家賃収入」を「物件購入価格」で割ったものです。これは管理費等の物件維持費用を含まないため、実際の利回りとは違いますので注意しましょう。

この査定方法について予め知っておきませんと、相場より高すぎる価格にしたためになかなか売れなかったり、逆に安く設定しすぎて損失を出すことにもなりかねません。手始めに、自分が所有する物件に似ているものをインターネット等で調べ、どれくらいの利回り相場で売出価格が設定されているかを確認してみると良いでしょう。

ただ、ネット上に開示されている売出価格は希望売却額ですので、相場より高めの価格が掲載されていることが多くなりますので、それを想定したうえで相場を見ていくことが必要です。そのようにある程度、販売価格の設定が自分で見えてきてから不動産会社に査定を依頼するというのも良い方法です。

不動産会社は一つに絞らず複数とコンタクトを!

都内で所有している投資用マンションを売るときには、不動産会社に連絡して相談することが必要になります。その際に一つの会社とだけのやりとりですと、提供される情報が限られて比較検討ができなくなりますので注意が必要です。場合によっては相場よりも安い価格で売ってしまうことにもなりかねません。多くの不動産会社では売却に関する問い合わせにはきちんと対応してくれますので、複数の業者に連絡をとり相談すると良いでしょう。

そして各社が提示した査定金額を比較検討し、総合的に判断することが求められます。また問い合わせをした際には、対応の仕方など信頼できる先かも見極めると良いです。特にこれまで不動産会社との取引経験が少なく慣れていないという方は、なるべく多くの業者とやりとりをしてみて、自分との相性や信頼性などをしっかり見極めて最良のところを撰ぶことが有効です。

 

都内で投資用のマンションを売りたいときに事前に知っておきたい情報をいくつか見てきました。投資といえど不動産投資は事業をおこなっている扱いとなり、売却額によっては消費税がかかってきます。

また査定金額の算出方法も一般の不動産売却とはことなる点もありますので注意が必要です。査定の際には一社に絞って問い合わせをするのではなく、多くの不動産会社に連絡をして複数の中から情報を集め、適正価格など総括的な判断をしたうえで、悔いのない売却をすることが大切です。




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