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区分・投資用マンションの売却を行う際の減価償却を解説

公開日:2021/05/15  最終更新日:2021/02/08


区分・投資用マンションを将来は売却しようとする場合、面倒になるのが税金関係です。税金処理を正しく行うときに重要なのが減価償却で、マンション売却での確定申告で必要な計算ですが、聞きなれない用語も多いため理解するのも難しいです。ここでは減価償却の特徴や、譲渡所得税額との関係計算方式などを紹介していきます。

減価償却費と譲渡所得税額の関係について

区分・投資用マンションを売ったときに売却益が出ると譲渡所得税がかかりますが、建物は年月が経つと劣化すると考えられていて売った利益から減価償却費を差し引けます。マンションに限らず不動産を売ると譲渡所得税がかかり、これは土地や不動産、株式などを売ったときに利益を指す譲渡所得に応じてかかる税金です。

通常の給料や事業の売上など他の所得とは分離して課税しますが、売却してもマイナスになったときは課税されません。譲渡所得税の金額は課税対象の譲渡所得金額に税率がかかって決まり、対象となる不動産用途や所有期間で定められてます。

所有期間は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率は2つにわかれて、5年以上なら長期になり以下なら短期となって長期の方が税率が低いです。不動産売却額の金額が譲渡所得になるわけではなく、実際の売却額から売るときにかかった費用と不動産を取得したときにかかった費用を引いたものです。

仲介業者への手数料や印紙税などの費用が譲渡費用、不動産を取得したときにかかる購入費や仲介手数料などを取得費といいます。2つの費用を売却額から差し引いて出しますが、不動産の購入代金は買ったときの金額ではなく売る時点での不動産価値で計算します。売却したときの不動産価値を算出するための計算方式が減価償却です。

減価償却の特徴と計算方式方法の種類

減価償却は不動産ができてから年数に応じた価値を算出する方法で、建物は使ううちに次第に古くなって価値が少しずつ減少していくためです。一般的に事業用の会計手続きで使い建物や機械、車など資産価値は年数とともに減少しておくとして、毎年減少した価値を金額に換算して事業のための経費として計上できます。減少した価値を金額で表した数字を減価償却費といいます。

対象となる資産は事業に使われる資産ですが、個人の自宅用のマンションでも例外的に対象になっていて、区分・投資用マンションも含まれます。ただ、注意したいのが土地にはなく建物の部分だけで、土地だと年月と共に価値が減少すると考えられてないのでこの対象になりません。資産を公平に課税するために減価償却資産の種類ごとに価値が減少するペースも法律で定められてますが、これは法定耐用年数といわれてます。

減価償却の計算には定額法と定率法がありますが、平成28年4月1日以降に取得した区分・投資用マンションなら定額法しか認められず、とくに届け出をしないとこの方法での計算します。定額法は対象となる金額を耐用年数で均等に割ってから毎年同じ金額を償却していく方法で、自宅用のマンションだと非事業用資産の耐用年数を使って減価償却費を算出できます。

建物購入金額を出すときの調べ方

区分・投資用マンションの取得費を計算するときの建物購入金額は、売買契約書の金額を使うのが原則で知るためにはマンション購入時の不動産売買契約書を確認するとわかります。もし、見つからないときは購入価格を証明できる書類があるなら価格を推定し認められることもあります。

この書類には全部事項証明書・購入するときに不動産会社から提示された金額がかかれた書類、これらがあるなら税務署に相談してみるといいです。売買契約書へ土地価格と建物価格が別に表記されているときは、そのまま建物価格から減価償却費を差し引いた金額が取得費です。

売買契約書の金額が土地と建物の価格が一緒の場合は消費税の記載があるかを確認し、土地は対象ではないので非課税になり消費税が課税されるのは建物だけです。消費税がかかれていれば、その金額を税率で割って逆算すれば建物価格を算出できます。

消費税の記載もないなら標準建築単価から建物価格を推測可能で、標準建築単価は国土交通省が毎年出している1㎡あたりの工事費の平均値のことです。対象物件の床面積がわかればマンションの構造と建築年に当てはまる単価を調べることで大体の建物価格がわかります。

 

区分・投資用マンションを売却するときは、最後の手続きの確定申告を終えてから成功となります。販売活動や税金など専門知識が必要なため、個人だけだと難しく実績があって信頼できる不動産会社や専門家のアドバイスやサポートを受けた方がよいです。売る時の専門分野のサポートと信頼できる業者を見つけることが成功へとつながります。

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