区分・投資用マンションを売却！節税するためのポイント

会社員の場合、普段節税を意識することはあまりなく、源泉徴収や年末調整などで税務は完結していることが多いです。しかし会社員でも区分・投資用マンションを所有していたり、アパートのオーナーなどになっていると不動産所得が発生します。売却するとその利益について確定申告する必要があるので、少しでも節税したい人は多いでしょう。

適切な節税をすることが大切

一般的に会社員が節税できるものは年末調整で、配偶者控除と扶養控除、障害者などの控除や配偶者特別控除、各種の保険料控除などが対象です。これらの対象になる控除を忘れずに、年末調整で行うことが節税になります。

区分・投資用マンションを保持している人は多く、会社員の中にも副業で区分・投資用マンションやアパート経営などを行っている人は多いです。コンサルティングなどを行っている人は給与所得はもちろん、不動産所得や事業所得なども得ています。

このような場合、個人事業主として確定申告が必要です。個人事業主の所得区分について、必要経費として計上できる範囲は異なり、確定申告で認められている所得控除を利用して適正な節税を行うことが重要になります。

不動産売却などで認められやすい区分は不動産所得で、たとえば親が経営するアパートを相続した段階において、兼業個人事業主での申告が必要です。マンションの区分所有は比較的簡単に賃貸物件オーナーになる手段といえます。会社員は本業から定期的な収入があるので、不動産担保もあり金融機関は融資しやすいでしょう。

必要な経費を控除できる

区分・投資用マンションなどの売却に関する不動産所得は計算でき、不動産所得＝家賃収入―必要経費になります。たとえば家賃や敷金などとしてもらった金額から必要経費を引いた金額が不動産所得になり、必要経費は不動産収入を得るために直接必要な費用です。

管理費として修繕積立金や修繕費、賃貸管理委託費や借入金利子などが対象になります。減価償却費は損害保険料や税金、その他の必要経費などが対象です。所得税は総合課税制度によって対象になる、所得区分の各所得を合算し算定されています。給与所得と不動産所得について合算対象になり、所得税は合算した後の金額に対して、所定税率を乗じることによって算定されます。

不動産所得がマイナスになった場合、合算が可能で損益通算という制度が適用されるでしょう。不動産所得の赤字だけ合計所得金額が減じるため、所得減税になります。賃貸業が黒字だと給与所得と合算された金額は大きくなるので、納税額も増えます。

収入がそれ以上伸び必要経費への計上があるのでメリットは充分です。節税という観点から区分・投資用マンション投資を考えてみることもよく、節税には不動産所得が赤字である方が有利になります。不動産所得の計算において収入から必要な経費が控除され、必要経費として減価償却費と借入金利子が節税のポイントになります。

特別控除などを利用する

取得費を大きくする方法に関して、増改築費用などのリフォーム費用を取得費で加えると節税対策になります。増改築費用はすべて建物費に配分されるので、減価償却対象となるのです。減価償却で使用する償却率は建物本体のものと同じで、リフォーム部分の費用が加わることによって取得費が大きくなり、計算される譲渡所得が小さくなるでしょう。

不動産売却では条件に合った各種特別控除などを適用すると、節税対策として効果があります。特別控除を利用できる売却について、譲渡所得＝譲渡価額－取得費－費用－特別控除額です。

特別控除を適用し所得がマイナスとなる場合、譲渡所得はゼロになるので税金は生じません。節税を行うには費用になるものは計上することがポイントで、譲渡費用として認められるかについて支出目的が実現のためで、効果も譲渡に帰属するものが判断基準です。たとえば媒介契約締結日以降に行ったハウスクリーニング費用は、費用に認められる可能性があります。

不動産投資における節税のポイントとして、譲渡所得を小さくしながら特例を活用することです。同時に行うことによってかなりのコストをカットでき、計算方法や計上できる譲渡費用などをリストアップしてみましょう。