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投資用マンションの利回り相場は?

公開日:2020/02/01  最終更新日:2020/02/03

投資による収益性がどのくらいあるのかを見極めるのによく用いられる指標として利回りがあります。マンション投資をするときにはどのくらいなのが一般的かを知っていると収益性が高い物件を選び出せるようになるでしょう。

表面利回りの相場はどのくらいになっているのか

一般的に広告などに掲載されているのは表面利回りと呼ばれるもので、想定される最大の家賃収入が年間で販売価格の何パーセントになっているかを示しています。この指標であれば調べるのが簡単なので相場に合っているかどうかを判断するのも簡単でしょう。地域によって物価や地価、家賃の水準が異なっていることから、地域差が大きいのは確かです。

また、新築か中古か、中古の場合は築年数がどのくらいにかによる影響も受けます。全体的に見ると3%から10%くらいの範囲に収まっていて、築年数が古いほど高めになる傾向があるのが特徴です。

築年数が20年くらいになると7%から8%くらいの物件が多くなるのに対して、新築の場合には3%台という場合がほとんどです。区分マンションか一棟マンションかでも違いがあり、一般的には一棟マンションはやや高めで新築なら5%から6%程度、中古の場合には7%前後というのが相場になっています。

実質利回りは計算してみないとわからない

投資用マンションは運用のときにコストがかかるので利益を得られる物件かどうかを判断するためには必要経費についても考慮することが必須です。そのため、収益性が高い物件を選び出すには実質利回りを計算する必要があります。

空室も考慮して想定される家賃収入を計算し、その金額から必要経費を引き去ったものが最終的に自由に使えるお金として懐に入るものです。それがマンションの購入にかかったトータルの費用に対してどのくらいの割合になるかを計算するのが重要なのです。

ただ、どのくらいの運用コストがかかるかは物件ごとに異なるので、実際に個々の物件について情報を集めて見積もってみないと正確な値はわかりません。実際に運用されている投資用マンションの実質利回りとして、購入当初に想定された値は4%から7%程度というのが一般的になっています。

4%であれば25年で投入したお金を取り戻せる計算になり、7%なら14年か15年ということになるでしょう。ローン期間がこの程度のことが多い影響もあり、実質利回りがこの程度の水準であれば投資利益を得られると考える場合が多いのです。

出口戦略も考えて投資をするのが大切

投資用マンションの利回りについて考えるときには収益性を検討している場合がほとんどです。その際に念頭から外れている場合があるのが出口戦略で、ローンを返済し終えたり、投入したお金を回収し終えたりしたら不動産投資は終わりという訳ではないので注意しましょう。

死ぬまでずっと賃貸経営を続けることも可能ですが、やめてマンションを売却してしまうこともできます。想定していたような収益性がなかったり、ローンを完済したりしたタイミングで売ってしまい、売却益を少しでも確保するというのも投資における合理的な戦略です。

売却益も考慮すると実質利回りが低めでも高く売れるタイミングで手を引けば大きな利益を上げられる可能性も十分にあるということは念頭に置いておきましょう。

 

投資用マンションの表面利回りは物件情報にも記載されているので相場がわかりやすく、3%から10%の範囲に入っている物件がほとんどです。地域や築年数によって相場には違いがあるので注意しましょう。

収益性を考えるうえでは実質利回りを考えるのが重要で、実際に運用されているマンションでは4%から7%程度が一般的になっています。利回りが低めでも売却益を得られるように出口戦略を考えると大きな収益を得られる可能性もあることも考慮して物件を選ぶようにしましょう。




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