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区分・投資用マンションを売却するときの税金

区分・投資用マンション利益を得るために保有するものですから、売却するタイミングがとても重要です。

首尾よく適切な時期に売却できたとしても税金などさまざまな経費を念頭に置く必要があります。

利益を最大化するにはどうすれば良いのか、売却時に注意する点その他負担すべき税金などいくつかの項目を確認しておきましょう。

不動産売却には所有権移転登記などに登録免許税が必要

不動産を売却する場合にどのような税金がかかるのか検討しましょう。

売却とは所有者の名義が変更になることを意味します。したがって所有権移転登記の申請が必要です。

その際に登録免許税の納付が求められます。所有権移転には売買の他に贈与や相続などいくつかのケースが考えられますが、相続など包括承継を除いて不動産価格の1000分の20と規定しています。

不動産価格が1000万円ならば20万円を納付しますが、不動産には公示地価や実勢価格など一物四価と呼ばれるほど、税額算出の際にどの価格を基準にすべきか分かりにくいものです。

登録免許税の場合は、毎年通知される固定資産税評価額で判断することができます。

さらに区分・投資用マンションの場合は区分建物の専有部分他敷地分の登録免許税も考慮すべきです。

また売主にローンが残っており抵当権が付いている場合、抹消登記をした上での契約がほとんどですから、その分の登録免許税も予算に含めておきましょう。抹消登記は不動産の数に1000円を乗じた額ですから大きな負担ではありません。

不動産売却の譲渡益に対しては所得税が課税される

不動産を売買して所得を得ると譲渡所得税が課税されます。

給与所得などとは分離して税額を計算する分離課税の対象です。計算式は譲渡価格-(取得費用-譲渡費用)-特別控除です。

取得費は土地と建物で計算方法が異なり、土地は購入時の代金と手数料です。

一方建物は購入代金から減価償却分を差し引くため若干課税価格が高くなります。もし取得額が分からないときには、売買価格の5%とすることができます。

たとえば売却価格が2000万円ならば、2000万円×5%=100万円です。不動産は5年を超えて所有する場合と、それ以下の場合とで税率が異なる点も注意しましょう。

5年を超える長期譲渡所得率15%及び住民税5%で、短期譲渡所得30%及び住民税9%です。

これに加えて復興特別所得税も付加されます。不動産の譲渡を予定している場合は、不動産自体の価値や周辺相場と共に税率の違いにも着目して適切な時期を判断すべきでしょう。

特別控除にはいくつかの種類がありますが、居住用財産を売却した場合は3000万円の特別控除が受けられます。

賃貸による投資では該当しませんが、居住物件を売却する際には有効な制度です。

投資マンションを売るときには費用など問題点の確認を

区分・投資用マンションを売却する際には、さまざまな費用が必要です。

登録免許税や譲渡所得税はもちろんですが、契約書に貼付する印紙も税金に該当します。その他測量費や不動産業者に仲介を依頼するならば仲介手数料も必要でしょう。

これらは譲渡所得税を計算する際には控除項目とされますが、契約時には支払う金額ですから事前の準備は不可欠です。

区分・投資用マンションを売却する場合、現在他人に賃貸しているならば契約解除などを含めた問題点が生じます。

居住しながら不動産価格が上昇したタイミングで売却する予定のときは、売却先を探す手順や建物の価値を損なわない努力など投資方法に応じた視点が大切です。

投資におけるメリットだけに着目するのではなく、売却したい時にスムーズに手続きが進められるようもって準備すること法律上の問題点などの確認も忘れてはいけません。

所得税を計算する際に、借地権が消滅したときの対価や債務弁済のために土地建物を債権者に譲渡するなど収入とみなされるケース、代金を分割して受領するケースなど特別な規定にも注意しましょう。

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