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ローン残債のある投資用マンションは売却できる?

公開日:2020/06/01  最終更新日:2020/06/16

区分・投資用マンションを手放すにしても、ローンを完済していれば何の問題もありませんが、まだ返済の途中であり、どうしても手放す必要があるのなら、ローン残債はどうなるのか、交渉できるものなのかを知っておきましょう。

返済できない場合でも売り手は動ける

区分・投資用マンションを売りたいと考えたとき、起こり得るリスクには買い手が現れないということもあります。また、買い手の与信が低くて契約が難しい場合もあります。これは、金融機関に住宅ローンを申し込んでも、審査に通らないことが一例です。買い手に難があるだけでなく、売り手の諸事情による問題も考えてみましょう。

例えば、ローン残債のある区分・投資用マンションも売却できるものでしょうか。ローン残債ということは担保として抵当権が金融機関にまだあるということでもあり、資産運用としている物件ではないため、資産価値が目減りするリスクとはまた異なるリスクを背負っています。ローン残債があるにも関わらず、売却せざるを得ないのにはそれなりの理由もあるはずです。

区分・投資用マンションというのは、実際に運用してみなければ、利益が出るのかどうかもあやふやです。需要があると考えて購入したものの、思ったほど需要がないこともあります。売却損としないためには、入居者のニーズを汲み取ることであり、内装がキレイであったり、買い手にしてみれば、家賃を値上げしてもいいほどの買い物になることがあげられるでしょう。転勤になっても管理を委託すれば済む話です。

となれば、入居者の定着が悪い、空室が相次いでいる物件であり、利回りを考えて早めに対策したい考えかもしれませんし、もちろん、短期型で利益を出す考え方でいて、ローン破綻ということも考えられ、無謀な金額を借り入れてしまい、利益が出る前に毎月の返済ができなくなることもあるようです。ローン残債があったとしても、結論からいえば売却は可能です。

競売という強制的な方法を選ばないための手段

例えば、任意は売却完了と同時にローンを一括返済しなければなりません。もし売却益がローン残高を下回った場合には、不足金を貯金などから補うことになります。返済がままならず、というならば、一括返済を請求されたり、場合によって代位弁済として競売にかけられることもあります。

競売は、強制的な方法でもあり、残債を回収する内容です。回避するための手段として任意選択ができます。本人の希望によって売却ができますが、早いタイミングで手を打ち、買い手を見つけることが重要です。仲介業者にそうした依頼をするのですが、広告を打ち出したり、交渉したりするために売れるまでに時間がかかる傾向ですが、売却額は高め傾向にあります。

仮に、2000万円のローン残債がある場合、2200万円で買い手がつけば、返済にあてても200万円が手元に残ります。もちろん、売却後にローン残債があると、金融機関と返済についての交渉も可能です。

最終手段として買取してもらうことができる

仲介業者に依頼することだけでなく、買取してもらうことも考えてみましょう。買取は売却額そのものは任意と比べて低くなってしまいますが、確実に売りたい、買い手が見つからないのなら、買取もおこなう仲介業者に依頼してみましょう。もちろん、借金として残るのならば、貯金や新たに金融機関から借り入れるなどして金銭の工面が必要になります。

ちなみに、区分・投資用マンションは、立地や周辺環境、築年数などによって価格差があります。リフォームをしたからといっても高値で売れるわけでもなく、新築並みのリフォームをすれば物件の魅力もアップしますが、費用対効果には結びつかない場合もあります。ですから、売るタイミングは大事ですから、焦らずに情報収集をおこないましょう。

 

思っていたより区分・投資用マンションの投資に問題が生じる場合もあります。諸事情によっては、手に入れたばかりの区分・投資用マンションを手放すことになるかもしれません。そうした場合には、ローン残債という問題も抱えるでしょう。

完済できていないのに、売り手は手放すことができるのか、それは不可能ではありません。もちろん、借金となるため、返済はしなければなりませんが、利益から清算することもできますし、手元にお金が残る可能性もあります。

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