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コロナの影響でマンション売却価格は上がる?下がる?

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/10/02

住まいを所有して家族で生活を始めると仕事や学校、地域とのつながりが広がるにつれて簡単に引っ越すことができなくなります。長く住めば住むほど、友人が増え、地域に愛着が湧いてくると猶更です。しかしながら、長い人生の中で仕事や学校、あるいは家族の健康問題などにより売却して引っ越さなければならない機会が起こることもあります。

住まいを売って引越しが簡単にできなくなる地域

住まいが戸建て、マンションなど建物の違いに関係なく、転勤や個人的な事情などの理由で引っ越さざるを得ないタイミングが訪れることもあるでしょう。ところが、来年開催予定の東京オリンピック終了後、人口減少や少子化、高齢化の影響がさらに進んでくるにつれて住宅需要は大きく減少していくと見込まれています。

住宅需要が冷え込んでくると中長期的に見れば住宅の持ち主が自宅を売却しようと思っても短期間のうちに期待するような価格で売却できなくなると予想されます。

ましてや、今年になって降って湧いたような新型コロナウイルス感染症の問題では住まいを売却したい人、買いたい人双方とも、現在はそれどころでなくなっています。仕事や家計をしっかり維持する方が先決になっているので住まいの売買を先送りする人が多くなっているでしょう。住まいの売買に気を回す人は今回のコロナ禍対策によりテレワークなどで住まいの引越しをしたくなっている人くらいでしょう。

堅調に推移してきた首都圏の中古物件相場

昨今の不動産市場には東京オリンピック開催決定あるいはタワーマンション建設の増加などの事情が大きく影響しています。このため、首都圏のマンション相場は30年前のバブル直後を思い起こすほど高騰したところにコロナ禍感染が突如起こり、新築物件の売れ行きが下がったわけです。

さすがに首都圏でも平均価格が8千万円を超えるほどに高騰したため、最近、購買層が新築物件を諦めて中古市場に流れ込んだと推察される動きも出ています。このため逆に、中古物件相場の堅調に推移しているのが最近の特徴になっています。従って、コロナ禍が首都圏など大都市圏で広がっていても売却したい人にとっては売り場だといわれています。新築物件の価格がもっと大幅に低下しないと中古市場が今後も堅調のまま推移していくと見込まれています。

これほど長期間、国内の中古物件相場が値上がり傾向を続けたことがなかっただけに中古物件の流通市場は現在、踊り場に達しているとみられているようです。一般的に中古物件は築年数経過と共に建物の評価が下がり、20年でほぼゼロ評価ということですから、中古物件の値上がり傾向は地価の上昇にともなう現象とみられています。

寿命に近い建物の建て替えを促進する中古市場活性化

マンションは屋根や外壁タイルなど、太陽光や風雨の影響を直接受けやすい箇所の手入れやメンテナンスをしっかり行っていれば7、80年は充分住める状態を維持できるといわれています。従って、現状では、中古市場で築浅マンションを住む積りで購入する家庭が多いので、築後2、30年程度までの中古物件に買い人気が強いようです。

しかしながら、昭和30年代から入居の始まった建物は既にその一部が寿命を迎えており、今後、その棟数が急激に増加してくる模様です。従って、建て替えの必要な建物が増えてきて、建て替えが遅れると雨漏りなどで住めない建物が増えてしまいます。

メンテナンスのよくない中古物件の多く集まる市場にはこれからこうした寿命に関わる問題がどんどん顕在化してくる前夜段階です。今年になってコロナ禍感染防止策に気を回す必要性が高まっているとはいえ、中古市場では値上がり傾向が続いているうちが売り場といえそうです。

 

東京オリンピック開催決定頃から分譲マンションの値上がりが顕著となり、購買層の一部が新築物件を諦めて中古市場に目を向けだしました。すると、首都圏では中古マンション相場が上がりだして今日まで続いてきたわけです。今年に入って突如、コロナ禍感染問題が起こり、住まいの売買に熱を入れるより職場や家庭を維持する方に気を配らなければならないので、中古市場の相場も一休み状態が増えるでしょう。

しかしながら、中古物件は今後、寿命に関わる問題の顕在化が大きくなってきて、メンテナンスのよくない売却物件も確実に増えてくるでしょう。この点で、値上がり傾向を続けてきた中古物件相場がコロナ禍感染問題を契機として踊り場を迎えそうです。

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