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区分・投資用マンションを売却するときにかかる税金と注意ポイント

公開日:2020/12/01  最終更新日:2021/01/08


区分・投資用マンションで利益を得る方法には、賃貸物件に活用して家賃収入を得る方法と、取得価格よりも高い金額で売却することで差益を得る方法の2種類があります。このうち後者においては、売却行為に対して税金がかかるのです。その税金は、一定の要件に該当した場合にのみ発生するものと売却すれば必ず発生するものの2種類にわかれます。

マンションを売って得たお金は譲渡所得

区分・投資用マンションを売却して得たお金は、税法上は譲渡所得と見なされ、所得税の対象になります。これは、有価証券や貴金属などを売却した場合と同じです。ただし注意が必要なのは、税金を支払う必要があるのは、売却したことで利益が発生した場合だけだという点でしょう。簡単にいえば、買った時の値段より高く売った場合にのみ課税されるということになります。

区分・投資用マンションを売却した時に生じる譲渡所得は「収入金額-取得費-譲渡費用」という計算式によって算出されているようです。このうち収入金額とは、マンションの売却価格のことを指します。それに対して取得費はそのマンションの購入に要した費用のことです。

物件そのものの購入代金だけでなく、購入時に支払った不動産取得税や仲介手数料、リフォーム工事にかかった費用、ローン利用時の利子なども含みます。譲渡費用には、売り渡し時に支払った仲介手数料や、入居者に明け渡し要請を行った際の立ち退き料などが含まれるようです。この計算式によって算出された結果がプラスであった場合のみ、所得税が課せられます。

所得税率は所有期間によって異なる

譲渡所得がプラスになった場合における所得税の額は、所得額に税率を乗じて得た額となります。税率は物件を所有していた期間に応じて2段階に設定されており、所有期間が5年以下の場合は税30%、5年を超える場合は15%と定められているのです。

ただし、実際に納税する時はこれに住民税が加わり、さらに2037年12月31日までは復興特別所得税も課せられます。これらを合計すると、所有期間が5年以下の場合は39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)、5年を超える場合は20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)となります。

なお、所有期間を計算する時は、譲渡した当日ではなく「売却した年の1月1日時点」で計算します。また、区分・投資用マンションのように投資用物件として保有していた不動産を売った時は、自己居住用物件を売った場合に適用される特別控除は受けられないため注意が必要です。

売買の手続き時に発生する税金もある

所得税はマンションの売却によって利益を得た場合にのみ課税されますが、その一方で利益の発生に関係なく必ず支払う必要のある税金もあります。具体的には印紙税と登録免許税がこれに当たるのです。

印紙税は、物件の売買契約を締結する際に交わされる契約書に対して課税されます。税額は契約金額に応じて200円から480,000円までの累進性となっていますが、一般的な区分・投資用マンションに多く見られる価格帯でいえば、契約額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら10,000円、5,000万円超1億円以下なら30,000円となります。

一方、登録免許税は売却にともなって不動産登記簿の記載内容を変更する時に必要な手数料です。必ず発生するのは所有権の移転にかかる費用ですが、ローンの返済が終わっていない場合は、完済と同時に抵当権の抹消登記も必要になるので注意しましょう。税額は前者が固定資産税評価額に税率2%を乗じた額、後者が物件1個につき1,000円となります。

 

区分・投資用マンションの売却時にはいくつかの税金がかかり、利益を計算する際はその分を差し引いて考えなくてはならないため、事前にシミュレーションなどを行う際はその点に注意が必要です。また、登記や申告の手続きを専門家に依頼する時はその分の報酬も計算に入れておきましょう。

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