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残債がある投資用マンションは売却できる?リスクや注意点など

公開日:2021/09/15  最終更新日:2021/08/30


区分投資用マンションを購入する方は増えていますが、何らかの事情で売却したいと考えた場合、残債がある投資用マンションですと売却時に注意しておきたいことがあります。この記事では、残債のある投資用マンションは売却できるのか、リスクや注意点を解説します。これから投資用マンションの売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

残債がある投資用マンションを売却できる?

まだローンを払い終えていない、いわゆる残債がある投資用マンションでも、売却することは可能です。ですが大抵の場合、購入時に比べると売却時の方が売却金額よりも下がってしまう傾向にありますので、ローン残債が売却費用を上回る可能性があるでしょう。簡単にいってしまうと、マンションを売ってもローンが残っている状態です。

この場合、そのままでは売却をできず、まずは自分のお金を使ってローンを返済しきる必要があります。貯蓄や銀行から借りるなどしてお金を作り出し、ローンを返済し終わったら正式に売却手続きに入れるのです。反対に、マンションの売却費用がローンを上回っている場合は、ローンの支払いがすべて終わる形になりますので売却手続きができます。ただしそのまま売却手続きを進めることはできません。

例えローンが完済できたとしても、そのままですと不動産の登記簿上はマンションの名義が自分のままになっているため、抵当権抹消の手続きを行う必要があります。売却した後、ローンをすべて完済し終わったら抵当権の抹消手続きをすることで、正式に投資用マンションを売却することが可能です。抵当権の抹消をしないと不動産登記の名義変更ができませんので、マンションはいつまでも自分の物のままとなってしまい、トラブルにつながる可能性があります。

残債がある投資用マンションを売却するリスク・注意点

残債がある投資用マンションを売却すれば資産が増えると勘違いしている方もいますが、残念ながらそれは誤りです。自分が購入時に比べて売却時の方が安くなっている場合、単純に資産が減ることはもちろん、ローンを使ってマンションを購入していた場合は、ローンを完済し終わるまで売却自体ができなくなります。

ですが売却するために金融機関でお金を借りるなど、さらにローンを組むことはあまりおすすめできません。これはいわゆるダブルローンという状態になり、返済先が単純に2箇所に増えることになります。住宅ローンなどでお金を借りてマンションを購入している場合はとくに、2箇所目のローン審査は厳しくなる他、金利も高くなる可能性があるでしょう。マンションを売却して貯蓄を作るつもりが、逆に貯蓄がマイナスになってしまう可能性がありますので、売却することで損が出ないかどうか事前に確認しておくことが大切です。

また、抵当権の抹消を忘れずに行うことも忘れてはいけません。無事に売却を終えて一安心するオーナーも多いですが、そのままですとマンションの持ち主は自分のままということになりますので、買手が付きにくくなります。抵当権がそのままでも売却すること自体は可能ではありますが、下手なトラブルを避けるためにもあまりおすすめはしません。

そして売却時に1番気をつけておきたいのが、売却前には必ずローンを借りている金融機関に連絡をするということです。抵当権の抹消に関する抹消の手続きには金融機関で発行された書類が必要となりますが、この書類は準備に2週間ほどかかります。売却の手続きをスムーズに行うためにも、遅くとも売却する1ヶ月前には金融機関へ連絡することを忘れてはいけません。

不動産投資ローンの残債を返済する方法

マンションの売却費用が残債を下回り、ローンが手元に残ってしまう場合、金融機関が提供している買い換えローンプランを組むことも1つの手です。こちらは1からローンを組み直すのではなく、残債分にプラスして新しくローンを組む方を対象に利用できます。たとえば現在のマンションを売却した後に新しく家を購入するためにローンを組むというように、今までのローンから新しいローンプランに移るというイメージです。こちらであればマンションの残債処理が手軽に行えるでしょう。

また、ローン返済が困難という場合は任意売却をするという方法もあります。ですがこちらは返済ができなくなった方の最終手段、救済措置として、特定の条件を満たしている方のみを対象にしているため、いざという時の参考程度に考えてみてください。

物件を売却するタイミングはよく考えよう

同じ区分投資用マンションでも、売却タイミングによって売却価格は大きく変動します。資産価値が上がったタイミングを狙って売却することで、残債の負担を減らすことができるでしょう。ですがこちらは不動産情報に詳しくなければ、なかなかベストタイミングが掴めないものです。困ったときにはいくつかの不動産会社に見積もりを出してもらい、より好条件で売却できる会社に依頼するといいでしょう。

 

残債がある投資用マンションでも売却自体は可能ですが、売却することでマイナスになったり、登記簿上の手続きを忘れたりしてトラブルになるケースは少なくありません。できるだけ残債処理をすべて終えた状態で、売却手続きを進められるよう工夫してみるといいでしょう。

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