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サブリースの区分・投資用マンションは売却できる?

公開日:2021/06/15  最終更新日:2021/03/30


赤字経営が続いたためサブリース物件を売却したり、区分・投資用マンションを売却しようと思う人がいるでしょう。ローン返済が滞ってしまったので、借金を清算したいと思うオーナーも多いです。サブリース物件の場合、通常の物件より手続きが少し複雑になるので注意が必要です。物件を任意売却する場合、いくつかポイントと流れがあります。

事前に契約の内容をチェックしましょう

区分・投資用マンションやサブリース物件などは、契約に関係なく物件を売却することは可能です。しかし売却できるかは契約書次第になり、まず契約書を確認してから解約できるものなら大丈夫でしょう。解約ができるとしても、解約通知が数箇月前まで告知しなければいけなかったり、期間が制限されているケースが多いです。

どの方法が適切なのか現状を考えながら、判断することが大事です。例えばサブリース契約を行ったまま売る場合、解約する手間や時間を省くため契約を継続したまま売る方法があります。契約付きの物件は管理会社との交渉や、値切り交渉の材料になるなどに注意が必要です。

管理会社の承諾が必要になることがあり、オーナーと管理会社との賃貸借契約があげられます。管理会社と交渉するようになり、現在の契約が買い手に引き継がれるかについて契約内容次第ですが、引き継がれるのが多いでしょう。契約を引き継いだまま売ることをオーナーチェンジと言い、このオーナーチェンジするには契約書の確認が重要です。

契約書にオーナーチェンジを認める記載があるなら、その内容通りに手続きすることができます。オーナーチェンジが不可だったり記載がない場合、現オーナーや買い手・管理会社の三者間協議になります。契約によって管理会社から違約金だったり、売上見込み額の充填分が請求されるケースがあるので注意が必要です。

法律などに詳しい専門家に相談しましょう

サブリース付きや区分・投資用マンションなどの条件では、値下げ交渉の材料になることもあります。特にサブリースは管理会社に主導権を握られている管理体制になっているので、オーナーが自主管理に替えたくても簡単に契約を変更することができません。資産価値が低いので値下げ交渉の隙間を与えてしまうでしょう。

サブリース付き物件の場合、買い手に隙間を与えてしまうと好条件では売れないこともあるので注意が必要です。サブリース契約のまま売るなら、物件の売却に強い業者を味方につけると安心です。法律の知識や投資経験などがない限り、管理会社と交渉したり買い手との価格交渉について、オーナーだけで立ち向かうのは厳しいかもしれません。

サブリース売却に詳しい業者を間に挟んでおき、なるべく損失を出さずに売る方法を一緒に検討してもらうと安心です。良い不動産会社に出会うといろいろなアドバイスを受けることができたり、高く買い取ってくれるところを見つけることができます。時間や手間がかかりますが、サブリースを解約し売却する方法に替えるのもお得です。

解約する時期には注意が必要になります

サブリースを解約してから売る場合、その時期に注意が必要です。借地借家法によってオーナーから解約するのは簡単ではないですが、手順を踏めば行うことができます。スムーズに実施するため、申請の注意点を確認しましょう。まず時期を確認することが大事で、契約書を確認し中途解約の条項をチェックします。

契約期間内での解約可能な時期や、中途解約は不可の記載があるか確認すると安心です。契約期間内の解約可能時期が記載されている場合、解約したい時期の半年ぐらい前に通知書を送付しておき手続きを申請しておきます。解約するまで半年分の賃料を支払い、即時解約できることもあるでしょう。

解約不可の場合、少々手続きが面倒になります。オーナーが正当事由を準備して、解約を申し出るようになります。正当事由について、建物が老朽化したので建て替えや取り壊しなどが必要になったり、自宅を修繕するといった緊急費用が必要になったケースです。

オーナー家族が居住用として使うようになるなど、賃貸経営自体が危うくなったり、貸主が投資以外で使用する必要が出たなどが対象です。裁判所で認められるとサブリース解約することができますが、理由が弱いと判断されたなら立退料を支払って正当事由を強化するというケースもあります。

 

区分・投資用マンションやサブリースについて、スムーズに解約したり売却するには専門家の協力が必須です。話し合いが難航する場合、法的な措置などに進むケースが多いので法的に介入してくれる業者へ相談しておきましょう。任意売却に詳しい業者の協力も不可欠で、任意売却専門業者に依頼しておくと便利です。

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