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入居者がいる状態で売買する収益物件「オーナーチェンジ物件」とは

公開日:2022/08/01  最終更新日:2022/07/08


毎月の収入アップや老後のために、不動産投資をはじめる方も増えてきました。しかし、不動産投資にもさまざまな種類や方法があります。そのひとつが、オーナーチェンジ物件です。そこで当ページでは、オーナーチェンジ物件について解説します。不動産投資を売買する際の予備知識として、しっかり覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、その名のとおり、物件の所有者を変更するだけの物件です。ただし、新築で誰も入居していないといった物件ではありません。すでに入居者がいる状態で物件の所有者だけが変更になります。また、オーナーチェンジ物件は、どのような物件でも使われる言葉です。いくつもの世帯が住んでいるマンションやアパートはもちろんのこと、一戸建てでも所有者が変わるだけの物件は存在します。

■賃貸契約は変わらない

オーナーが変更になっても、入居者との間で結ぶ賃貸契約は変わりません。そのため、個人的な理由は除き、入居者がオーナー変更を理由にして退去する可能性は低いでしょう。また、新築のオーナーになった場合は、入居者が集まってはじめて収益化しますが、オーナーチェンジ物件は、いつ家賃収入が得られるのかといった不安はありません。

■管理と維持も発生する

オーナーチェンジ物件を購入すると、物件の管理や維持も発生します。物件の管理や維持を疎かにすると、たとえ賃貸契約が変わらなくても、入居者からの評判が悪くなるので要注意です。収入を得られると同時に、入居者が快適に過ごせる環境作りも新オーナーの大切な役割です。

現オーナーが収益物件を手放す理由

そもそも、現オーナーはなぜ物件を手放すのでしょうか?そこで収益物件をなぜ売却するのかを見ていきましょう。

■買い替え

オーナーのなかには、他の物件を購入するといった理由で収益物件を手放す方もいます。そもそも不動産投資は、収益を得るために行うわけですから、もし今よりも収益率が高い物件が見つかれば、買い替えを検討するでしょう。もちろん、現在の物件の収益が悪化した場合や、環境が変化し入居状況に不安を感じるときも買い替えを考えます。

■入居者関連

入居者に関連することが理由となり、手放すオーナーもいます。たとえば、比較的深刻なトラブルが発生したときや、入居者との契約が終わるときです。トラブルは、長く続けば心身ともに疲労が蓄積されますし、金銭的な負担が発生することもあります。また、契約終了すれば家賃収入に直接影響があるため、こういった時期を機に手放す方もいるようです。

■管理関連

いずれ大規模な修繕工事があるためお金がかかる、管理が難しくなったという場合も手放す理由です。たとえば、かなり遠くに転居した場合は、物件管理は困難です。このようなときは、思い切って手放すことを考えるでしょう。

オーナーチェンジ物件で確認すべきこと

オーナーチェンジ物件の場合は、いくつかの点を確認することが大切です。たとえば購入したい場合は、入居状況が今後の収益に大きく影響します。現時点でどれくらい入居しているのかは必ず確認しましょう。

また、物件の管理も大切です。しっかり管理されていない物件は、購入後に修繕費用などが必要になる可能性も出ますし、管理が悪いと入居者の維持も難しくなります。もちろん、売却側もなるべく高く売りたいなら、同じ点を確認することが大切です。他の投資家が購入したいと思うような物件でなければ、思うような金額で売却できません。管理が行き届いていない物件は、入居状況に影響を与えます。なるべく高く売る場合は、日頃から管理に力を入れるようにしましょう。

 

オーナーチェンジ物件とは、物件所有者が変更になるだけですが、売買する際は物件の入居状況や管理状況を必ず確認しましょう。売却に出すからには、必ず理由があります。その理由をしっかり把握することが、売買を検討するうえで重要な材料です。不動産投資は、売却側と購入側のどちらも収益が目的ですから、正しい知識を得て損しないように心掛けましょう。

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