マンション投資の理想的な利回りを紹介！

マンション投資で気になるのは、どれくらいの利益を生むのかです。とくにマンション投資の場合は、年間の運用資金と利益を計算した利回りが重要となります。当ページでは、マンション投資に理想的な利回りを紹介しています。利回りが悪いと、当然ながら投資の意味がなくなるので、しっかり把握しておきましょう。

理想的な利回りはどれぐらい？

理想的な利回りは、各地域の相場に合わせれば理想的になるとは限らないので要注意です。なぜなら、相場ばかり気にしたところで、入居者がいなければ、家賃収入自体が得られませんし、管理費などを除外すれば、安定的な利益は得られないからです。

たとえば、不動産購入のローンや修繕費の積み立ては支出として必ず発生するため、この支出を上回る必要があります。また、マンションも新築なのか中古なのかによっても、しっかり利回りを確認しておきましょう。

新築の場合

新築マンションの場合は、１室あたり8％前後が理想的です。ただし、東京都を例に挙げると近年は3～5％程度が相場なっています。もちろん、ご紹介している相場はつねに変動しているので、今後も3～5％程度とは限りません。

中古の場合

中古マンションの場合は、１室あたり8％程度と考えておきましょう。地域や築年数などによっては10％以上もあるようですが、利回りの数値だけで決めるのではなく、管理状況や入居状況なども事前に調べることが大切です。

新築区分マンションの利回りシミュレーション

新築区分マンションの利回りを計算するときは、頭金、金利、返済期間をもとに月々の返済金額を確定させます。たとえば、月々の返済額が10万円の場合は、この金額に管理や修繕費用を加えた金額が支出です。

つまり、10万円＋管理及び修繕費を超える家賃収入を得られれば利回りはプラスになるでしょう。また、サブリース会社を利用したときは、その分経費が発生するため、家賃収入も若干減少します。

頭金や返済金額にもよりますが、ローン期間中の利回りは1％以下になるケースも多く、不動産ローン終了後でも4～6％程度です。ちなみに不動産ローンの金利は1～3％程度が目安、借入期間は最長で35年です。

中古区分マンションの利回りシミュレーション

中古区分マンションの利回りも、新築区分マンションと同じような計算で算出します。内容的には新築と同様の計算が成り立ちますが、新築と違って、すでに入居者がいる可能性が高い点は大きな違いです。

また、新築区分と中古区分のどちらにもいえることですが、空室がいくつかあった場合は、家賃収入が減るため、利回りがマイナスになる可能性があるので注意しましょう。

不動産投資の利回りで気を付けること

不動産投資の利回りでは、空室の有無や経費など、以下の点に気を付けましょう。特にマンション投資は安い投資ではありません。事前のチェックは大切です。

空室の有無

購入する物件の空室の有無は、マンション投資に欠かせないチェックポイントです。もし、満室で計算した場合は、空室数で大きく利回りが変わってしまいます。また、物件の状態もしっかり確認しておきましょう。仮に満室になっても、入居者が安定しなかったり、修繕費用が必要以上にかかると利回りが悪くなります。

細かい経費も把握する

物件を選ぶときは、不動産ローンと家賃収入だけによる利回りで判断しないようにしましょう。マンション投資には前述した修繕費はもちろんですが、管理費、修繕の積み立て、保険料、税金、管理会社委託料金などの費用が必要です。

高利回りは要注意

高利回りの物件には、十分気をつけましょう。すべてが怪しいというわけではありませんが、何らかの理由があって高利回りになっている可能性もあります。たとえば、事故物件だったり、立地が悪い、古い、耐震性に問題があるといった問題を抱えているかもしれません。

マンション投資の理想的な利回りは、頭金や返済期間などにより左右しますが、4～6％程度を目安にしておきましょう。もちろん、必要経費も忘れてはいけません。物件の状態を念入りに確認し、算出された利益から必要経費を差し引くことが大切です。マンション投資は、すぐに利益が出る投資ではないので、長いスパンで計画を立てて利益を生み出せるように考えていきましょう。