判断に迷うポイントの一つ！投資用マンションのベストな売り時とは？

家賃収入によって利益を得られる投資用マンション。家賃収入以外にも、マンションを売却することで利益を得る方法があります。しかし、マンションを売却することで利益を得るためには、マンションを売却するタイミングが大切です。そこで今回は、投資用マンションのベストな売り時についてご紹介します。

投資用マンションのベストな売り時とは？

投資用マンションのベストな売り時はずばり、高値で売れるタイミングと、損をしないタイミングです。ではそのタイミングがどのような時なのかを解説していきます。

■大規模修繕工事の前

投資用マンションを売却するタイミングとしてまずおすすめなのが、マンションの大規模修繕工事の前です。マンションは、通常築10～20年の間に大規模修繕工事を行います。そのために、マンションに住む人は家賃の他に「修繕積立金」を支払っているのです。しかし、近年工事費用が値上がり、修繕積立金だけでは工事費用を賄えないということも少なくないのです。足りない分の工事費用は大家さんが負担することになってしまいます。

また、収益用のワンルームマンションの場合は、他のオーナーと合意ができずに、大規模修繕までたどり着かないケースもあります。大規模修繕をしないと、修繕が必要なところも直せないため、価値の低い不動産となってしまいます。大規模修繕はそのようなリスクがあることから、大規模修繕の前に売却するのはとてもよいタイミングです。

■部屋が満室で、家賃が近隣相場よりも高い時

部屋が満室でも、マンションの売却は可能です。しかし、満室なことにより内覧ができないので、空室があるときの相場価格よりも売却額が下がる可能性があります。それでもマンション売却に適したタイミングなのが、マンションの家賃が近隣の相場よりも高い時です。家賃が相場より高ければ、少し高めの売却額に設定しても、利回りを重視している投資家の方に購入してもらえる可能性が高くなります。

■空室がある時

空室がある時は、買い主が内覧できるため、売却できる可能性が高いです。空室があると家賃収入が減ってしまうため、家賃を下げてしまうこともひとつの手ですが、築年数がまだ浅いマンションであれば、思い切って売却したほうが利益を得られる可能性が高いです。

■公示価格が上がっている時

国税庁のホームページでは、一年に一度、その土地の路線価が発表されます。路線価とは、国税庁が定める「相続税評価額」のことです。そしてこの路線価を用いて、土地の公示価格を求めることができます。公示価格は土地の評価でもあるため、公示価格が上がっているときは、高値で売却できる可能性が高くなります。

■毎月の収支がマイナスの時

利益を得ようとして購入した投資用マンションも、家賃が下落したり、管理費や修繕積立金が値上がりしたりすることで、入居者がいても毎月の収支がマイナスになることがあります。そのため、月々の収支と中長期の収支を確認し、赤字の月が出た場合は早めに売却するのがおすすめです。

■減価償却費が年間のローン元金返済額よりも上回った時

減価償却費とは、固定資産の耐用年数で、固定資産を取得したときにかかった費用を按分して計上される費用です。その年間の減価償却費が、年間のローン元金返済額よりも上回った場合、上回った金額は経費として計上できず、現金支出扱いとなります。これは、帳簿上では黒字でも、実際には赤字の状態です。そんな赤字の状態を避けるために、減価償却費がローンの元金返済額を上回りそうなときは、早めに売却をしましょう。

■築20年を超える時

マンションは、築20年以内であれば35年ローンでの借り入れが可能です。しかし、築20年を超えてしまうと、ローンは15年～25年しか組めません。さらに築35年を超えると、一部の金融機関でローンが組めなくなってしまうのです。投資用マンションの購入はほとんどがローンでの購入のため、ローンが組みやすい築20年以内のマンションの方が売れやすいということです。

■引っ越しシーズン前

入学や転勤がある春・秋の引っ越しシーズンは、不動産業界の繁忙期です。少し高めの家賃設定をしても、売却しやすい時期になります。引っ越しシーズン前のタイミングで売却したい方は、春の場合は1～2月、秋の場合は9月がおすすめの売却タイミングです。

投資用マンションを売却するまでの大まかな流れ

投資用マンションの売却タイミングがわかったところで、実際に売却するまでの流れをご紹介します。

1.不動産会社に売却の査定を依頼する

まずは、不動産会社にマンション売却の査定を依頼しましょう。その時、売却したい理由・いつまでに売りたいのか・いくらで売りたいのかをきちんと伝えるのがポイントです。具体的な理由や条件を伝えることで、より適切な提案を受けることができます。

2.査定をもとに、媒介契約を交わす不動産会社を決める

いくつかの不動産会社に査定を出してもらってから、どこの不動産会社と媒介契約をするのか決めましょう。

3.購入希望者の内覧対応をする

購入希望者がいた場合は、不動産会社の方と一緒に、物件の内覧対応をします。その際、その物件のよいところをたくさんアピールしておきましょう。

4.売買契約を結ぶ

購入希望者とお互いの条件を照らし合わせて、合意できた場合、不動産会社の契約書類にて売買契約が成立します。また、売買契約を結んだ際に、購入者の方から手付金を支払ってもらいます。

5.物件の引き渡し・支払い

購入者の方から残金の支払いが確認できたら、物件の引き渡しです。物件に関する書類一式や鍵などを渡します。そして、法務局でマンションの所有権の移転登記を行ってください。これで、マンションの売却に関する手続きはすべて終了となります。

投資用マンションを売却する時に注意するべき点

ここからは、投資用マンションを売却する際の注意点をご紹介します。これから売却を考えている方は、必ず注意点を頭に入れておいてください。

■査定は複数の不動産会社に依頼する

投資用マンションの売却査定を不動産会社に依頼するときは、必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。不動産会社によって、得意なエリアや実績のある種別は異なります。そのため、同じマンションでも査定額に差が出ることがあるのです。大きな金額が動くマンションの売却なので、少しでもとくになるよう、複数の不動産会社に依頼して、比較してみましょう。

■マンションの購入後5年間はなるべく売却しない

マンションの売却で得た所得には、当然ながら税金がかかります。実は、投資用マンションの保有年数に応じた税金の軽減措置があるのです。投資用マンションを５年以上保有していた場合、譲渡所得にかかる税率は15％、住民税率は5％です。一方、保有年数が5年以下だった場合、譲渡所得にかかる税率は30％、住民税率は9％と、大幅に増えてしまいます。そのため、投資用マンションを購入したら、5年間は売却しないことをおすすめします。

■内覧前にはハウスクリーニングをする

購入希望者の方が物件の内覧をする場合には、その前に必ずハウスクリーニングをしましょう。部屋はキレイな方が売却しやすいかもしれません。

投資用マンションを売却するタイミングについてご紹介しました。売却するタイミングを掴めば、投資用マンションの売却で得られる利益も大きくなりやすいです。これから投資用マンションの売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。