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区分・投資用マンションの売却損にはメリットがある?売却損を出すには

公開日:2022/02/15  最終更新日:2022/03/01


投資用マンションの購入には、部屋単位で購入する区分購入と、1棟すべてをまとめて購入する方法があります。そして、個人で投資用マンションを購入する場合は、区分購入がほとんどです。また、投資用マンションを最終的に売却する際は、購入方法に関わらず売却損が生じるケースがあります。本記事では、売却損とは何かについて解説します。

そもそも売却損とは

老後2,000万円問題や物価の上昇、将来子どもにかかる学費などを考慮すると、現状の給与所得だけでは不安を感じている方も多いのではないでしょうか。そこで、近年では投資によって資産形成を検討する方が増加しています。投資の方法にはさまざまな方法があり、株式投資や投資信託、不動産投資などが有名です。

しかし、投資は資産が減ってしまうリスクもあるため、無理のない範囲で慎重に行うようにしましょう。そして、不動産投資にあたる投資用マンションの購入も近年注目されている投資方法の一つです。投資用マンションとは、購入したマンションに第三者が入居することで家賃収入が得られるという仕組みです。

ただし、資産状況によってはローンを組む必要があったり、減価償却によって将来的に価値が下がったりする可能性があります。したがって、充分に仕組みを理解した上で購入を進めることが大切なのです。そして、投資用マンションを購入する際に知っておくべき知識として、売却損という考え方があります。売却損と聞くと悪いイメージを持つ方も多いですが、デメリットだけが生じるわけではありません。

まず、購入した投資用マンションを最終的に売却する場合、譲渡所得に応じて納税をしなければなりません。譲渡所得は物件の売却価格(譲渡価格)から購入時の土地・建物の総額(取得費)と仲介手数料や印紙税などの売却にかかる諸費用を引いた金額のことです。また、物件は築年数が経過するにつれて価値が下がります。

したがって、譲渡価格によってはマイナスの譲渡所得となり、売却損が発生するのです。そのため、投資用マンションの売却時に売却損は発生することは珍しいことではなく、むしろメリットがある場合もあります。

区分・投資用マンションで売却損が出たときのメリット

売却損が発生する場合の最大のメリットが、税金を納める必要がなくなるという点です。譲渡所得は譲渡価格と取得費、売却時の諸費用を引いて計算されますが、最終的にプラスの譲渡所得になる場合は納税の義務が生じます。納税の金額は、物件を所有していた年数によって変動します。

まず、物件を所有していた期間が5年以下の場合は、譲渡所得×30%の所得税、譲渡所得×9%の住民税が発生します。一方、物件の所有期間が5年以上の場合は、譲渡所得×15%の所得税、譲渡所得×5%の住民税が発生します。一方、売却損が生じている場合は、納税金額が0円になります。さらに、確定申告が費用になることも、売却損が生じることのメリット一つだといえるでしょう。

区分・投資用マンションで売却損を出す方法

売却損と聞くと悪いイメージを持ってしまいがちですが、納税金額が0円になったり、確定申告が不要になったりとメリットがあることも事実です。そして、投資用マンションで売却損を出すための手段について紹介します。

まず、取得費の金額をできだけ高くすることが対策方法の一つです。取得費と認められるものには土地と建物の購入金額だけではなく、不動産取得税や購入時の測量費、印紙代、登記費用などが含まれます。そこで、取得費として計上できるものの領収書などを保管し、できるだけ高い取得費を証明することがポイントなのです。

さらに、譲渡費用と認められるものに関してもできるだけ多く計上するようにしましょう。たとえば、売却時にかかる仲介手数料や印紙代、測量費、鑑定料などが対象です。したがって、投資用マンションの購入は、損のないよう充分に仕組みを理解した上で検討を進めていくことが重要だといえます。

 

購入した投資用マンションを最終的に売却する場合、築年数や物件の価値によっては売却損が生じることも珍しくありません。ただし、売却損が発生することでメリットも存在します。たとえば、納税金額が0円になったり、確定申告が不要になったりすることが挙げられるでしょう。したがって、投資用マンションの購入や売却を検討する際は、制度をしっかりと理解した上で進めることをおすすめします。

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