区分・投資用マンションの査定方法の種類ごとの特徴とは?
区分・投資用マンションを持たれている方は、マンションを売るタイミングについて考えていると思います。もしマンションを売ることに決めた場合、どのような方法で売却するのでしょうか。この記事では、売却の流れや査定方法、高値で売るコツなどをまとめています。
区分・投資用マンションの査定方法の種類ごとの特徴
不動産を売る場合、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」といった査定方法がありますが、マンションでは「収益還元法」で査定されることが多いです。
収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法の2種類の計算方法に分けることができます。
■直接還元法
直接還元法の場合は、「1年間の純利益÷還元利回り」という計算式です。収益から経費を差し引いた純利益を還元利回り(投資利回り)で割ります。
■DCF法
DCF法は、将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割引して、合計額を不動産価格として算出するものです。
区分・投資用マンションを売却するまでの具体的な手順
区分・投資用マンションを売却する場合、どのような流れで売却するのでしょうか。簡単にみていきましょう。まずは、レントロールの作成です。これは、賃貸条件に付いて一覧表にまとめたものです。過去の修繕記録もまとめておきましょう。
これにより、買主がそのマンションについてどのような物件なのか分かるようになっています。それから価格査定を受けます。区分・投資用マンションの取り扱いが多い不動産会社に依頼しましょう。査定を終えて納得できる価格だった場合は、媒介契約を締結します。契約締結後に、売却活動を開始します。区分・投資用マンションは、入居者がいる状態で売りに出すことが多く、中の見学ができないことがほとんどです。
どのようなマンションなのか問い合わせがあった際は、レントロールを見せて伝えます。購入したいという人が決まったら、買付証明書を受領して、契約交渉に入ります。契約交渉では、価格の交渉を伝えられることもあるので、どこまでなら値下げできるのかなど事前に決めておきましょう。契約が成立したら仲介手数料を不動産会社に支払います。その後、買主から費用を受け取り、建物の引渡しです。
区分・投資用マンションを高値で売却するコツ
区分・投資用マンションを高値で売却するためにはどのようなことに気を付けるとよいのでしょうか。
■金利を確認する
金利が低い時に売ることで高く売れます。
■空室はできるだけ埋める
部屋が空いている状態だと、高く売れにくくなってしまいます。できるだけ空室がないようにしておきましょう。
■不動産会社は複数に声をかける
区分・投資用のマンションを売る場合は、査定依頼を数社にお願いすることをおすすめします。とくに不動産マンションを多く扱っている不動産会社を中心に数社から査定価格を受け取りましょう。
■修繕をしてから売る
高く売りたい場合は、修繕をしてから売るようにしましょう。修繕がされていることで、買主からもよい印象を持ってもらいやすくなります。管理が行き届いている物件ということで高く評価してもらえるのです。修繕が行われていない場合、管理がされていない物件とみなされてしまうので、なかなか買い手がつかないということにもなってしまいます。
■売却価格のボーダーを決める
簡単に値下げに応じることがないように、売却価格のボーダーラインを決めておきましょう。流されて値下げしてしまうリスクも防げます。
区分・投資用マンションの査定方法や高く売るコツなどをお伝えしました。区分・投資用のマンションを所有されていて売ろうかどうか悩んでいるという人は、今回の記事で紹介したポイントをおさえて売却するようにしましょう。